Môi giới bất động sản được xem là một sàn giao dịch có ngành nghề kinh doanh dưới hình thức thúc đẩy giao dịch bất động sản giữa khách hàng với chủ đầu tư, có nhiệm vụ là môi giới trung gian và là đại lý bán bất động sản. Điều này khiến việc hạch toán doanh thu môi giới bất động sản tương đối khác với các doanh nghiệp làm chủ đầu tư.

Nhất là khi doanh thu của môi giới lẻ phần lớn đều đến từ hoa hồng chiết khấu bán BĐS, vậy nên vị trí của nhân sự kinh doanh BĐS quan trọng hơn cả, mọi công việc của bộ phận kế toán chủ yếu quản lý và hạch toán lương cứng của nhân viên cùng với tiền hoa hồng được hưởng theo doanh số.

Yếu tố cần có nếu hạch toán doanh thu môi giới bất động sản

+ BĐS được bán cho người mua đã xong tất cả thủ tục, bàn giao cho người mua, môi giới bất động sản đã hoàn thành chuyển giao lợi ích và rủi ro đã được gắn liền với quyền sở hữu BĐS cho người mua.

+ Tài chính thu được từ bán hoặc cho thuê nhà đất xác định rõ ràng, môi giới bất động sản đã hoàn thành xác định tất cả các chi phí liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất.

Chỉ khi có đầy đủ mọi điều kiện như bên trên thì sàn môi giới bất động sản mới thực hiện ghi nhận lại doanh số BĐS, tiến tới hạch toán doanh thu chính xác.

Hạch toán doanh thu môi giới nhà đất

Nếu hạch toán doanh thu môi giới địa ốc, kế toán cần phân biệt rõ giới hạn hoạt động của phòng kinh doanh BĐS cùng tư vấn khách hàng thuần túy nhằm cung cấp thông tin dự án tới khách mua BĐS.

Hạch toán các khoản phí môi giới BĐS

Thông thường tiền cho môi giới BĐS sẽ gồm có tiền nhân công là tiền lương thưởng cho nhân viên, trích bảo hiểm các loại theo quy định, tiền thuế thu nhập với nhân viên có lương quá 10 triệu, và chi phí sản xuất chung.

Tiền phí sản suất sử dụng trong các sàn giao dịch thường là các công cụ cùng thiết bị phục vụ công việc được bàn giao cho nhân sự mục đích là tăng cường chăm sóc khách hàng ví dụ như phần mềm chuyên dụng (Landsoft Agency), thước, máy vi tính, bàn ghế, bút, tiền điện thoại, đồng phục, tờ rơi, máy tin, giấy tờ, cùng những công cụ hỗ trợ khác….

Nhất là còn cần xác định các chi phí tiếp khách: bảng kê hóa đơn ăn uống, chi phí cho nhân sự khác gồm: lương nhân viên quản lý, kế tóan… các khoản tiền như giấy bút, văn phòng phẩm các loại, khoản tiền khấu hao khi dùng máy tính, bàn ghế trong văn phòng…… không đưa được vào chi phí giá vốn sẽ được ghi lại trong chi phí quản lý doanh nghiệp sau này có thể hạch toán phí vận hành và tính lỗ lãi.

+ Chứng từ ngân hàng: cuối tháng ra ngân hàng: lấy sổ phụ, sao kê chi tiết, UNC, Giấy báo nợ, các giấy báo khác được lưu trữ qua đó để làm sổ sách hạch toán kế toán

+ Mỗi khi cuối tháng, phòng kế toán sẽ tiến hành kết chuyển doanh thu, chi phí được chi ra đồng thời tổng kết kết quả kinh doanh giống với những công ty khác.

Tính toán khoản chi phí phải nộp cho thuế thu nhập doanh nghiệp.

Hạch toán doanh số thu về

Kế toán môi giới bất động sản khi hạch toán doanh thu môi giới sẽ phải tính toán chính xác chi tiết doanh thu mỗi loại hình BĐS khi bán hoặc cho thuê qua đấy có thể tính toán chính xác được loại hình dịch vụ tạo doanh thu cho môi giới bất động sản. Kế đấy nhân viên kế toán tiến hành tính toán khoản phí hình thành ra giá vốn trong kinh doanh BĐS so với doanh số thu về.

Cụ thể hạch toán doanh thu môi giới cụ thể cho môi giới bất động sản cần hạch toán:

+ Nợ TK 131 là khoản tiền phải thu từ khách mua nhà khi bán nhà đất nhưng chưa thu được ngay bằng tiền. Nhất là với các sản phẩm bất động sản còn phải chịu một vài khoản thế gồm: thuế bảo vệ môi trường, thuế tiêu thụ đặc biệt GTGT, nhân viên kế toán cần phải tính toán doanh thu bán hàng cùng phục vụ các dịch vụ theo giá bán chưa kèm theo thuế, riêng các khoản thuế gián thu cần được nộp riêng lẻ khi đã được khi nhận doanh số thu về, gồm nợ TK 131 là khoản nợ khách hàng phải thanh toán tổng giá, TK 511 chính là doanh số bán hàng BĐS và cung cấp dịch vụ khi chưa có thuế, TK 333 là tiền thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước.

Trong trường hợp các khoản thuế cần nộp mà không tách được, bộ phận kế toán cần ghi nhận lại doanh số thu về gồm phần tiền thuế phải nộp. Hạch toán kế toán doanh thu cần phải xác định rõ tất cả khoản thuế cần nộp cùng với ghi giảm doanh thu.

Với những sản phẩm bất động sản mà khách hàng trả về, bộ phận kế toán lúc hạch toán doanh thu môi giới cũng cần ghi chú rõ ràng khoản doanh thu bán bất động sản kèm cung ứng dịch vụ khách hàng ở giá bán chưa tính thuế (nợ TK 511), tiền thuế kèm chi phí sẽ phải nộp lên quốc gia – là tiền đóng thuế GTGT của sản phẩm nhà đất bị khách hàng trả về, từng loại thuế chi tiết cụ thể và khoản phí thu về từ khách hàng bất động sản.

Trong trường hợp kinh doanh BĐS khi bán sản phẩm cho khách hàng mua bất động sản thời điểm có chính sách thiết khấu bán hàng thương mại cùng chính sách giảm giá thì khoản tiền được chiết khấu này đều được ghi lại rõ ràng ở trên hóa đơn. Từ đấy nhân viên kế toán sẽ tính toán doanh thu theo giá chiết khẩu hoặc được giảm (được chú thích trên doanh thu bán hàng thuần) cùng không phải ánh riêng số chiết khấu, giảm giá sản phẩm.

Chẳng hạn trên hợp đồng bán bất động sản không có tiền giảm giá hay chiết khấu vì khách hàng mua BĐS không đạt đủ điều kiện hưởng giảm giá hay chưa hạch toán được khoản chiết khấu, giảm giá thương mại thì hạch toán doanh thu môi giới cũng được lưu lại là giá sản phẩm chưa được trừ chiết khấu (là doanh thu gộp). Do vậy nên sau khi ghi nhận doanh thu, khách hàng nếu đã đủ điều kiện để được hưởng chiết khấu, giảm giá thì kế toán sẽ phải ghi nhận khoản chiết khấu, giảm giá là khoản giảm doanh thu gộp.

Để đảm bảo hạch toán doanh thu môi giới chính xác và tránh nhầm lẫn, các sàn môi giới bất động sản đã dùng phần mềm quản lý kinh doanh bất động sản như Landsoft Agency để quản lý kinh doanh bất động sản chặt chẽ và toàn diện hơn.

Tìm kiếm thông tin liên quan tại: https://landsoft.com.vn/